查看完整版本: 关于县城商品房价格走势的基本分析（心浮气躁者请勿点击）

关于县城商品房价格走势的基本分析（心浮气躁者请勿点击）

*     今年以来沿海地区房价大跌，很多人想当然地认为赣县的房价也会跟着跌下去。对此，本人不敢苟同，发表我的个人看法。如有错讹，欢迎批评指正。诸位发表不同意见，请使用和谐用语，不妨体现一下赣县人的良好素质。

*     我们现在看得到的是，虽然沿海地区房价大跌，赣州城区的房价也有所松动，但赣县好像是“世外桃园”，虽然成交清淡，但房价一直坚挺。这是什么原因？

*     我们知道，在房市里“游戏”的，有购房人、开发商和政府三方。只有把购房人、开发商和政府的心态分析清楚了，才能比较准确地把握今后一段时间的房价走势。

*     经过政策的打压，以及沿海地区的示范作用，县城的商品房需求大大萎缩了，这是潜在购房人企求房价的基本理由。但是，潜在购房人的购买力并没有削弱。也就是说，客观上还有购房需求存在，只不过不像以前那么活跃。

*     再看政府一方。
-     中央政府从社会安定的愿望出发，自然希望房价下跌，达到“居者有其屋”的局面。但是我们也要看到，中国目前实行的是市场经济，中央政府不可能硬性规定各地方的房价，除非一些地方因为高房价引发了社会动荡。所以中央政府只能出台相关政策来打压房市，如提高购房首付、提高购房按揭贷款利率、限制向开发商的贷款额度、责令开发商限期开发楼盘等。这些政策措施对房市的影响是相当大的，大家已经看到了，无须多言，但是对有钱的购房人、实力雄厚的开发商来说，作用是十分有限的。这就是为什么中央政府出台了那么多办法，而一些地方的房价基本没跌的根本原因。
-      而地方政府，由于房地产税收绝大部分是地方收入，他们十分清楚，房价每下跌1万元，地方政府就要少收几百元的税。所以他们没有打压房价的动力。

*     最后看看开发商。这是房价能否下跌的决定性一方。
-     应该说，县城的商品房竞争不是十分激烈。由于全国房市整体疲软，新的开发商进入是十分谨慎的。近期赣州市区出让多个地块，都出现无人举牌的局面，就是因为这一点。而县城近期成交的地块似乎也就老自来水厂一块，面积不大，被绿洲新城老板买走，那是他们开发以前的楼盘赚足了，自信有足够的资金用于开发。
-     从开发成本看，基本上不存在成本下降的因素。相反，由于老地块售尽，新地块的出让价都比以前高得多。大家可以去看看县政府收储的地块（如工行干校、木材市场），其收储成本是多少。总之一条，今后几万元拿一亩地的交易很难再现了。
-     最有可能导致房价下跌的，是开发商资金断链！！！商品房开发需要的资金量庞大，新开发商基本上不可能靠自有资金完成开发，只能向银行或民间借钱开发。如果银行较长时间停止向开发商贷款，必然导致开发商资金吃紧。加上严格执行“两年不开发，土地使用权重新收归国有”政策，迫使开发商按期开发，极有可能造成实力较差的开发商崩盘，从而导致整个市场出现房价下跌。
-     盘点县城的房市，只要是今年一季度以前成功开发过楼盘的开发商，都成了本地最有钱的主，即使还有少量商品房未卖出去，对他们也无关紧要，他们挺得住，根本没必要降价回笼资金还贷。而像白鹭湾、金诚丽景、上林春天，反而最可能因资金吃紧而降价促销。金诚丽景、上林春天今年才开始建设，生不逢时，错过了去年的黄金季节；白鹭湾则因面积巨大，仅靠一二期（占总面积的五分之一左右）的利润显然无法应付后面的开发资金。他们三家的实力直接决定了今后一段时间县城房价的走势。不过我暂时相信他们的实力。

*     当然还有一种可能，那就是发生战争，有钱人疯狂抛售房产，变现逃亡。不过，目前的中国已经不是十九世纪的中国，放眼全球，有几个小丑敢挑衅我们？

*     综上所述，个人预计，县城目前的房价维持到明年第三季度，是完全有可能的。

[[i] 本帖最后由 马西来亚 于 2008-10-8 17:18 编辑 [/i]]

房价降点好啊。

这个分析我赞同，好象现在就有的开发商顶不住了，原来还准备留着不卖的，现在可好了，留下了跌价卖，知道是哪个位子吗？听说绿洲新城已经在开始跌价卖了，可能是实在顶不住了．可是他也该想到，到时候大家会买吗？换谁都不会去买，还是再＝＝他跌多点买吧，看过的都是这样想的吧！

房价降不降，不是我们（购房人）说了算的。

楼主幸苦了～～～～～～～～:handshake

涨和跌，间接是老百姓说了算

留着不卖？活该降价。
每次去看房都说全卖完了，只有顶层
说得比唱的还好听。

[quote]原帖由 [i]革命军人[/i] 于 2008-10-8 17:22 发表 [url=http://bbs.ganxianw.com/redirect.php?goto=findpost&pid=210155&ptid=17831][img]http://bbs.ganxianw.com/images/common/back.gif[/img][/url]
楼主幸苦了～～～～～～～～:handshakedshake" /> [/quote]

不用客气。

只是与大多数网友的观点不同，希望不要招来太多不和谐的言语。

不知道农言是不是顶不住了，开始抛售了:lol

永远不要相信开发商的宣传。我只说这句。

楼主分析的不无道理,不乏专业用语.，但是有个很明显的问题就是  [color=red] 钱[/color]  ！ 有钱那批都买了，剩下这批想买，但是大多没多少钱，没钱想买也白搭，:lol 是吧！赣县的房子动不动就一百几十个方。随便一套都要20几万，还只是个空架子，如果加上装修就不知道什么数了[color=blue]。（做个调查赣县看有多少没买房的人有10万-50万的存款，首期加些7788的费用最少10万，如果我有超过50万不考虑到赣县置业）[/color]虽然说可以按揭，但大多在外面打工，每个月一千几百的房贷我想对于他们来说也是个不小的压力。现在的局面就是想买的没钱有钱的买了，开发商不卖房也可过日子，像我这样的想买但是没钱买的日子照样过:lol

[quote]原帖由 [i]汶●风而动[/i] 于 2008-10-8 17:57 发表 [url=http://bbs.ganxianw.com/redirect.php?goto=findpost&pid=210191&ptid=17831][img]http://bbs.ganxianw.com/images/common/back.gif[/img][/url]
楼主分析的不无道理,不乏专业用语.，但是有个很明显的问题就是  [color=red] 钱[/color]  ！ 有钱那批都买了，剩下这批想买，但是大多没多少钱，没钱想买也白搭，:lol 是吧！赣县的房子动不动就一百几十个方。随便一套都要20几万，还只是个空架子，如果加上装修就不知道什么数了[color=blue]。（做个调查赣县看有多少没买房的人有10万-50万的存款，首期加些7788的费用最少10万，如果我有超过50万不考虑到赣县置业）[/color]虽然说可以按揭，但大多在外面打工，每个月一千几百的房贷我想对于他们来说也是个不小的压力。现在的局面就是想买的没钱有钱的买了，开发商不卖房也可过日子，像我这样的想买但是没钱买的日子照样过:lol
[/quote]

汶版主，前期抢房的确实有不少是有钱人，但谁了解过：一次性付清房款的占百分之几？事实上，当时按首付最低限额支付房款、剩余部分申请贷款的是大多数。

从另一方面分析，今年以来的物价上涨（不要跟N年前比）还没有到令人无法忍受的地步，无论是本地从业的人，还是外出打工者，暂时还没有听到单位、企业整体降工资的消息，除非个别人跳槽失误。

所以，总体而言，潜在购房人的 钱 并没有减少，只是这些人的购房冲动被遏制了。

潜在购房人的 钱 并没有减少，但房价升高了（翻一倍不止）！
就好比我，也算小有节蓄，如果在前年或者去年年初（我也是听说的，好多年没回去过赣县）。
买套房给个首期，在搞下装修，是绰绰有余，
不过今年5月份回家和朋友去看了看，
得出的结论是：赣县的房我真的买不去了。
就这么耗着:lol 不管了，他不爱卖我还不爱买，大家的日子还是照样过。
我是农民，实在没办法乡下也还有块宅基地。:loveliness:

[[i] 本帖最后由 汶●风而动 于 2008-10-8 10:41 编辑 [/i]]

以上的种种观点，仅仅是我个人的看法而于，不具代表性，纯属个人YY:lol如有雷同，纯属巧合！！

我是拿去年这个时候的购房人收入与现在比，同期，县城的房价又涨了多少？

说句很多人的心里话，如果不是中央政府刻意打压房市，房价还是像去年噌噌噌地往上涨，恐怕早就买房了，对不对？

买房和买股差不多，买涨不买跌。我们炒股的人知道，开发商又何尝不知道？

排除个人原因（我对赣县并没什么感情，从出生到现在只到过县城三次加起来不会超过20天时间），迫于父母和妻子的压力并不是不想买，而是真的买不起！

买了以后还钱也蛮痛苦，不想做房奴

套哥说的这也是一方面。我们只是做点小生意，根本没什么保障，今天不知明天事，万一突然生意做不了了，连生活来源都成问题，那就不要去说还房贷了。

汶版说的状况没有我刚出来工作的时候惨吧：月工资不到一百，工作半年还买不起单车；讨个老婆要上万，当时算了算，至少要不吃不喝工作十年才能讨得起。

[[i] 本帖最后由 马西来亚 于 2008-10-8 19:18 编辑 [/i]]

现在你不是妻子、儿子、房子、车子都有了嘛:lol
所以说，我也不太悲观，假已时日，我也会有:loveliness:

嗯，有信心就一定会有的。

大家的观点都有道理呀！我认为，现在赣县的房价并没有跌多少，应该说就好比股市一样，大家都没有信心，加上中国老百姓的买涨不买跌的心理，其实现在应该是买房的时机了，不要老是指望它会跌到1500以下，房价应该也好比是股市，不可能永无休止的跌下去的，现在是持币待购的人多了，大家都不着急了，不会出现前两年什么为买个购房号，排长队，好像世界上就没有房子卖一样，中国老百姓也真是有这么一出呀！所发要选准时机！如买股票一样，在价位低的时候要加仓，价位高时就抛出！这叫高抛低进战略！还有就是买房会给自己增加压力，我认为趁年轻想是要挺住呀，等年老时，想挺都心无余也力不足呀，一个人要成家立业还是在趁年轻呀！只要能顶住，还是要顶一下呀·！如果有闲钱，就更应该投资房产，因为它可以保值！

投资房产,
拜托兄弟,你是拿来自住的,
就算涨到天上去了,你还是自己住
难道你还要把它换成人民币吗:lol

我认为：在外打工家庭收入没有6000以上的最好不要到县城买房。你可以算一下帐：在外生活费夫妻两至少要1000吧。家里父母和小孩生活费至少要600一个月吧。加上不确定因素，比如说生病这些。计划个400吧。这就只剩4000了。房贷每个月1500。只剩2500了。这还是按最低的生活标准计算的。这样的标准明显会影响生活质量。还有就是：几年后，你可能收入会缩水，甚至可能会失业。那个时候面临的生活压力就很大了。所以我感觉还不如花这些钱到乡下做个好点的房子。也不会影响生活质量呀，下赣州或者赣县消费娱乐也很方便呀。就象罗大夫那样，我想这里很多住县城的未必有他活的潇洒呀，生活质量也未必有他高呀。我有个堂哥，就在我们村里选了个好地方自己做的房子，周围环境很好，家里装修的也很漂亮呀。空调等电器也一应俱全呀。人家生活质量绝对不比城里差，前后才花了15万，还250多平米还有院子。至于说孩子的教育问题，你们有没有想过，你们很多人不是从乡下出来的吗？还不是照样上大学，照样有出息，教育方法不得当，放在清华也没用。

还有就是：如果有一天你在外面失业了，你呆在城里生活成本和压力有多大。在乡下，你自己有土地，温饱是可以无忧的。

当然，有些吃皇粮的认为房价涨不涨都无所谓，这就是坐着说话不腰疼了。如果不是有灰色收入，就凭2000不到的工资，说这话有这么有底气吗？弱智的才相信。还有就是政府给了保障。而广大工薪阶层有吗？

现在有几个人吃皇粮拉?就算吃皇粮也怕涨啊,再说现在的单位工资也是在2000以内啊!

吃皇粮的也蛮多的.
我以前都说过好多次,其实不同的声音,代表不同的利益阶层.

就是呀，有多枪手在这里鼓吹房价还要涨呢。就象那个北大禽兽徐滇庆一样，还跟人家打赌呢？结果输了:lol

[quote]原帖由 [i]honey[/i] 于 2008-10-9 10:06 发表 [url=http://bbs.ganxianw.com/redirect.php?goto=findpost&pid=210747&ptid=17831][img]http://bbs.ganxianw.com/images/common/back.gif[/img][/url]
现在有几个人吃皇粮拉?就算吃皇粮也怕涨啊,再说现在的单位工资也是在2000以内啊! [/quote]


灰色收入你算得到吗？

[quote]原帖由 [i]青春毁在深圳[/i] 于 2008-10-9 09:50 发表 [url=http://bbs.ganxianw.com/redirect.php?goto=findpost&pid=210722&ptid=17831][img]http://bbs.ganxianw.com/images/common/back.gif[/img][/url]
我认为：在外打工家庭收入没有6000以上的最好不要到县城买房。你可以算一下帐：在外生活费夫妻两至少要1000吧。家里父母和小孩生活费至少要600一个月吧。加上不确定因素，比如说生病这些。计划个400吧。这就只剩4000了。房贷每个月1500。只剩2500了。这还是按最低的生活标准计算的。这样的标准明显会影响生活质量。还有就是：几年后，你可能收入会缩水，甚至可能会失业。那个时候面临的生活压力就很大了。所以我感觉还不如花这些钱到乡下做个好点的房子。也不会影响生活质量呀，下赣州或者赣县消费娱乐也很方便呀。就象罗大夫那样，我想这里很多住县城的未必有他活的潇洒呀，生活质量也未必有他高呀。我有个堂哥，就在我们村里选了个好地方自己做的房子，周围环境很好，家里装修的也很漂亮呀。空调等电器也一应俱全呀。人家生活质量绝对不比城里差，前后才花了15万，还250多平米还有院子。至于说孩子的教育问题，你们有没有想过，你们很多人不是从乡下出来的吗？还不是照样上大学，照样有出息，教育方法不得当，放在清华也没用。[size=0px]/ U4 \5 T7 X4 E5 ]7 u[/size]

还有就是：如果有一天你在外面失业了，你呆在城里生活成本和压力有多大。在乡下，你自己有土地，温饱是可以无忧的。
[/quote]

回老家建房？建房、生活开支是少了点，如果有个病痛怎么办？乡村医师的水平大家都想像得到。

农村人口往城市移民，这是市场经济初期的显著特征。西方国家早走过了这段路，我们中国只是开始。