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交流讨论一下赣县房价定位和变化

根据目前深圳楼市均价破万的行情。
以及赣州周边的市价。
我个人以为赣县楼价在1500元以下，赣州楼价在2000元以下才有一定购买价值。

目前赣南建筑成本（除地皮价格和地基）仅在500元/平米（含工料）左右，钢材水泥目前下跌，仍有下跌空间。
赣州的站北区已经有新楼盘大幅广告！2300左右/平米。沙河的房已经在1800/平米了。
二手房更低。
赣县房价相比之下偏贵。

现在做个假设，买楼除了自住，保值和增值也很重要。
如果你当前花二十万买套房。五年后就算它不跌不涨，你也是亏损的。
因为银行五年年利5%以上来看，五年后应该是25万元。

如果你出租。年租仅5000---6000左右一年。5年后仅值 22。5--23万元。

楼市这俩年的泡沫大家都清楚，地产商赚的自己都不好意思了。
人不可能一辈子为了一套房，事实很百姓一辈子的积蓄都花在这里了，单身的贷款买可能一辈子都还不清。
赣南个别地段外，基本建房成本（所有费用）是不会超过1000元/平米。而鼎盛时卖到了4000多/平米
现在只是价值回归。

从价格曲线来说！物极必反，泡沫破后下跌甚至会破成本的。
国际价格合理标准是，租金为房价的200分之一。
大家算算看，就知道什么时侯可再投资了。
欢迎讨论。

[[i] 本帖最后由 红色部队 于 2008-10-9 21:00 编辑 [/i]]

国际价格普遍标准算法是一个地区的    平均年工资 X  6 = 每套房子的总价，当然地区不同有适当的上下浮动的空间。（别墅和高档住宅除外）

赣州的站北区已经有新楼盘大幅广告！2300左右/平米。沙河的房已经在1800/平米了
楼主可不可以具体点！

[quote]原帖由 [i]德俊演出:明[/i] 于 2008-10-6 23:29 发表 [url=http://www.ganxianw.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=208902&ptid=17774][img]http://www.ganxianw.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url]
赣州的站北区已经有新楼盘大幅广告！2300左右/平米。沙河的房已经在1800/平米了
楼主可不可以具体点！ [/quote]

你开车从八一四大道往火车站那边走，路上的大广告牌可以看到，在9月我甚至看到南门广场的大广告牌竖的，2800还送精装修。近期一些开盘的新楼盘具说开盘当天那些排队的都是老板花钱请来的，真正买家都是个位数。
沙河是指过了铁路隧道的站东区。供大于求，问问就知道，很多有证的房都是1800左右出手还找不到买家。

目前赣州市区人口仅几十万，还不如佛山的一个镇，楼盘全上码的话根本没那么多买家。赣县就更不用说了，才多少人？

就象农村一样！一排排小楼，十几间可能才住2--3个人。


供求变化。

我大胆预测一下，一年内，赣县的商品房价会回落到1200---1500元/平米。私人家庭开发的甚至更低（1000元---1000元以下）
理论依据有：
一：波浪理论：赣县商品房上涨周期从01年450元/平米-----08年2200元/平米 ---------09年1200元/平米，
                  赣州---------------------------680元/平米-------08年4200元/平米---------09年1600元/平米。
符合波浪理论。
二：价值理论：房价===月租200倍。赣县2居室月租300---400元  赣州2居室 500---600元 均价。
得出，赣县300 X 200 =6万/80平米  仅 800元左右/平米   赣州 500 X  200=10万/80平米 仅  1300元
给予一定浮动。
三：成本理论：目前赣南建筑成本每平米仅500元左右（不含土地和地基费用）+  土地费用+ 各种手续+ 合理的利润。
算法如下。土地费用有800---5000/平米（拍卖地段不同） 建设6--8层，刨去一楼店铺车库的增值。均价为200--300/平米成本。地基费用。100元/平米 以下  。办证及其它费用（主要是业主自负）100元/平米。
以上类加1000元/平米以内。注：建材地价等成本现在都在下跌，还可以压缩和控制。
地产商预售盘，建筑商一般会先期垫资开工。如果加20%---30%的利润，很合理了。很多地产商都是银行贷款！等于无本生意。
那么均价仅为1200元/平米。赣州地价贵些。1600元/ 平米。已经有不菲利润了。
四：供求关系：未来五年内。赣县人口的增长和赣县新开发楼盘的变化。
目前看：实际入住率和空置率很高。已供大于求。
当然上面的假设会根部具体地段和品质有所不同。就象一个包可以卖20元---2万元一样。

通过以上数据分析。
我们可以论证得出较为可靠的答案。

说得有道理
  我也认为会跌到1500的均价

理论是一大堆。在中国房价关键不在于市场，而在于政府以及老百姓的心态。中国是政策左右市场，而政策变化的政治成本比较低。如果是法律可能就较稳定，修改法律成本比较高（时间和利益）。
   不过，面对金融动荡，中国现有的政治制度和经济制度还是略显优势。美国等民主国家三权分立体制，对突发事件处理速度和能力不够。

也有道理
  明年这个时候跌不到1500
我永不登陆赣县网:lol

不要太绝对,:lol

好象第四季没那么好看了,还加了些东方人的面孔.
[img]http://bbs.ganxianw.com/attachments/month_0810/20081007_af0160019edc7ac973f0xeS80sWRCxrS.jpg[/img]

关键是太多的炒房团破坏了市场行情

房产广告价格后面一般都会加个＂起＂字．．．

在厦门曾经看到一个＂青年置业计划首付一万＂，跑过去一问是说＂首期付一万＂，再．．．

再仔细看那广告，首字底下真的有一个好小的的＂期＂字．．

[quote]原帖由 [i]汶●风而动[/i] 于 2008-10-7 09:24 发表 [url=http://www.ganxianw.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=208996&ptid=17774][img]http://www.ganxianw.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url]
好象第四季没那么好看了,还加了些东方人的面孔.
[img]http://bbs.ganxianw.com/attachments/month_0810/20081007_af0160019edc7ac973f0xeS80sWRCxrS.jpg[/img] [/quote]

今天刚看完第七集！第四季虽然不如第一季！比二三可强多了！

房价太高,我们这些小老百姓消费不起呀,回落到1200最为合理

我想在赣县买房，有没有好的帮忙介绍下１５００左右的




只买一平米



有的话告诉我一下

房子当初的上涨是多方面的因素！
泡沫破了就会回归价值本身。
这是必然。

楼主分析的很正确，我今年在赣县起了一栋不计算土地成本为４５０左右

楼主说得很符合赣县的情况，我也认为1500、1600很符合市场需求。。。不过对于85后来说，没有家里的支持，买房还是很遥远的事。。。

[quote]原帖由 [i]红色部队[/i] 于 2008-10-8 11:55 发表 [url=http://www.ganxianw.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=209955&ptid=17774][img]http://www.ganxianw.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url]


今天刚看完第七集！第四季虽然不如第一季！比二三可强多了！ [/quote]

可惜看的太难受,一星期才一集....

以前不是有个在绿洲的资深房地产专家吗。怎么很少来做个分析和指导什么的啊。是不是……

[quote]原帖由 [i]如来神掌[/i] 于 2008-10-8 15:55 发表 [url=http://www.ganxianw.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=210114&ptid=17774][img]http://www.ganxianw.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url]
我想在赣县买房，有没有好的帮忙介绍下１５００左右的




只买一平米



有的话告诉我一下 [/quote]
我卖1平米给你！需要请同我联系

[quote]原帖由 [i]justin[/i] 于 2008-10-10 14:15 发表 [url=http://www.ganxianw.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=212004&ptid=17774][img]http://www.ganxianw.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url]
以前不是有个在绿洲的资深房地产专家吗。怎么很少来做个分析和指导什么的啊。是不是…… [/quote]

估计是失业了！

全国都在救市啦！钢材6000/吨！跌破了4000/吨！
你认为救的了？

广州有好多新开楼盘停工了，现在没市场。

开发商没有义务去卖不赚钱的房子，中国经济有３年的低谷回调期，就赣州和赣县来说房价不可能有太大的降幅，目前已开发和正在开发的楼盘都是几年前拿下来的地，价格不高，开发商已经完成了风险转嫁，小开发商开发的楼盘一般规模都不大，在银行压缩资金的中期他们也都已经采取了归避措施，倒霉的开发商不多，要死的总会死，但影响不了太大，跟着叫苦的开发商很多，目的就是逼政府救市．一个很简单的道理一个菜贩子进了１００斤菜，进价１元一斤总成本１００元，先以３块钱卖了３０斤，再以２块钱卖了２０斤，后面又以１.５卖了２０斤，最后以回报消费者厚爱亏本以０.５元清零．他的盈利是７５元．因为菜不好买了，他就改做其他买卖了，等菜好卖了他再重抄旧业．

现在不是在跌!就是停工!

回复 22# 的帖子

给人炒了,也不同大伙打个招呼,这人呀,失业不要紧,我们都可以帮你找份工的嘛,不够意思,.

回复 23# 的帖子

早都3300了,

说这些话没点意思了，你们就等着慢慢跌吧，我休息

[quote]原帖由 [i]涟漪[/i] 于 2008-10-31 17:05 发表 [url=http://www.ganxianw.com/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=229515&ptid=17774][img]http://www.ganxianw.com/bbs/images/common/back.gif[/img][/url]
说这些话没点意思了，你们就等着慢慢跌吧，我休息 [/quote]

俱说这俩个月跌的特快!

在沙河大道有私人盖的标准套房!1300一平米!过了铁路桥就是火车站!等于赣州市区!

有人想买!我可以提供售房者电话!

[[i] 本帖最后由 红色部队 于 2008-11-15 00:47 编辑 [/i]]